Nhà ở và đất (hay được gọi là BĐS) là tài sản có giá trị lớn thường là đối tượng trong các giao dịch dân sự của các tổ chức, cá nhân đồng thời cũng là đối tượng của đa số các tranh chấp dân sự hiện nay. Việc chuyển giao quyền sở hữu BĐS (tạm thời hoặc vĩnh viễn) từ bên này cho bên kia được thực hiện dưới hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê mua, góp vốn, và các hình thức khác theo nhu cầu của các bên và theo quy định của pháp luật. Việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu (QSH) đối với BĐS rất quan trọng vì tất cả các quyền và nghĩa vụ của hai bên tham gia giao dịch dân sự sẽ phát sinh theo thời điểm chuyển giao QSH hoặc thậm chí còn liên quan đến quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba có liên quan.
Đâu là “thời điểm chuyển giao”?
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005 (BLDS 2005), BĐS là tài sản phải đăng ký QSH tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, khi một BĐS được chuyển giao từ bên chuyển giao sang bên nhận chuyển giao dù dưới hình thức nào cũng phải được xác lập bằng văn bản. Một giao dịch chuyển giao BĐS có hai giai đoạn quan trọng, thứ nhất giao kết chuyển giao BĐS bằng hợp đồng (có thể là hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn…); thứ hai là đăng ký QSH của bên nhận chuyển giao tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Vậy thời điểm thực hiện giao kết hợp đồng hay thời điểm thực hiện việc đăng ký QSH đối với BĐS được xem là thời điểm chuyển giao QSH từ bên chuyển giao sang bên nhận chuyển giao?
Hiện nay có BLDS 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005 quy định về thời điểm chuyển giao QSH đối với BĐS. Theo BLDS 2005, Điều 168 quy định việc chuyển QSH đối với BĐS có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSH, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Cụ thể hơn, theo Điều 692 BLDS 2005 quy định về hiệu lực của việc chuyển QSDĐ: “Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai” và theo Điều 46 Luật Đất đai 2003 quy định về đăng ký QSDĐ: “Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại văn phòng đăng ký QSDĐ...”.
Như vậy có thể hiểu rằng QSDĐ sẽ được chuyển giao khi thực hiện việc đăng ký QSDĐ tại Văn phòng đăng ký QSDĐ. Cũng theo quy định của BLDS 2005 tại Điều 439 quy định thời điểm chuyển QSH: “đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký QSH thì QSH được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký QSH đối với tài sản đó”. Cùng là quy định về thời điểm chuyển giao quyền đối với BĐS trong cùng BLDS 2005 cũng có sự khác biệt. Đồng thời theo Điều 164 của BLDS 2005, QSH bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Vậy việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ khi đăng ký quyền sử dụng với Văn phòng đăng ký QSDĐ, như vậy sau khi thực hiện đăng ký QSDĐ có thể được xem là bên thực hiện việc đăng ký này đã có QSH đối với tài sản là đất hay chưa?
Đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều là BĐS nhưng quy định về nội dung quyền được chuyển giao cũng có sự khác biệt vì QSH bao gồm 3 quyền nhưng quy định đối với đất lại chỉ ghi nhận việc chuyển giao quyền sử dụng. Xét trên khía cạnh lý luận, một bên khi thực hiện việc bán, chuyển nhượng, góp vốn hoặc tặng cho tài sản là đất, nếu xét theo quy định của BLDS 2005 và Luật Đất đai 2003 họ chỉ chuyển giao quyền sử dụng không chuyển giao quyền chiếm hữu và quyền định đoạt. Tuy nhiên, thực tiễn thì các bên tham gia giao dịch và các cơ quan quản lý nhà nước đều hiểu rằng việc đăng ký QSDĐ có nghĩa là bên được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ có toàn quyền đối với tài sản là đất.
Mặt khác theo quy định của Luật Nhà ở 2005, cụ thể tại Khoản 5 Điều 93 “....QSH nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”. Đối với quy định này có thể hiểu trong 3 trường hợp như sau: (i) giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân được xem là đã chuyển QSH khi hợp đồng được công chứng; (ii) giao dịch về nhà ở với một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở được xem là chuyển QSH khi đã giao nhận nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng; (iii) trong trường hợp thừa kế nhà ở thì QSH nhà ở được chuyển giao vào thời điểm mở thừa kế.
Như vậy, có thể thấy theo quy định của ba bộ luật liên quan gồm Luật Dân sự - Luật Đất đai - Luật nhà ở có sự mâu thuẫn trong các quy định chi tiết và có thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Cụ thể, xét về thời điểm chuyển giao, thứ nhất: Đối với đất thì thời điểm chuyển giao là khi thực hiện đăng ký QSDĐ; đối với nhà ở là khi hợp đồng được công chứng (nếu giao dịch giữa cá nhân với cá nhân) hoặc khi bàn giao nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng (nếu một bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh nhà ở), xét về nội dung quyền được chuyển giao, đối với đất chỉ chuyển giao quyền sử dụng; đối với nhà ở thì chuyển giao QSH.
 |
Các tranh chấp có thể phát sinh liên quan đến quy định khác nhau của pháp luật
Vấn đề xác định thời điểm chuyển giao QSH đối với BĐS rất quan trọng vì một khi đã chuyển giao QSH thì bên chuyển giao không còn bất kỳ quyền gì đối với BĐS nữa nhưng nếu như trước khi chuyển giao QSH, bên chuyển giao dùng BĐS đã chuyển giao để tham gia một giao dịch khác như dùng làm tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính với bên thứ ba thì quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo đó sẽ có hệ quả hoàn toàn khác.
Hiện nay theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 14 năm 2010 của Bộ Tư pháp, Toà án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao thì “kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án hoặc kể từ thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc trong trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà tài sản bị bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố cho người khác, người phải thi hành án không thừa nhận tài sản là của mình thì bị kê biên, xử lý để thi hành án”.
Như vậy, trong trường hợp tài sản của bên buộc phải dùng tài sản đó để thi hành án được chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng trước khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực của pháp luật thì tài sản đó không bị kê biên, xử lý để thi hành hành án. Trong trường hợp tài sản dùng để thi hành án là nhà ở thì cơ quan thi hành án không thể làm gì đối với tài sản này khi bên bị thi hành án chỉ cần chuyển giao nhà ở cho bên khác bằng hợp đồng đã được công chứng trước khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật cho dù bên nhận chuyển nhượng chưa thực hiện các nghĩa vụ thuế với cơ quan nhà nước cũng như chưa tiến hành thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận QSH nhà ở.
Quy định về thời điểm chuyển giao QSH nhà ở theo Luật Nhà ở 2005 có phần thuận lợi và dễ dàng cho các bên tham gia giao dịch nhưng đồng thời cũng tạo ra kẽ hở về quy định đối với các đối tượng cố ý né tránh thực hiện nghĩa vụ của mình khi phát sinh tranh chấp về nghĩa vụ tài chính và bên bị vi phạm quyền khởi kiện tranh chấp này ra toà án thụ lý, bị đơn có điều kiện dự báo tình hình và thời gian để tẩu tán tài sản.
Từ khi bắt đầu giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh hoặc cầm cố BĐS (nhà hoặc đất) bằng hình thức giao kết hợp đồng đến hoàn tất giai đoạn đăng ký QSDĐ hoặc sang tên trên Giấy chứng nhận QSH nhà ở tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền là một khoản thời gian tương đối dài trung bình từ 1-2 tháng, trong khoảng thời gian này có thể xảy ra rất nhiều sự kiện pháp lý ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của nhiều bên liên quan nên khả năng phát sinh tranh chấp là rất lớn.
Trong trường hợp liên quan đến mâu thuẫn của quy định pháp luật về chuyển QSH hay chuyển quyền sử dụng, đơn cử như việc góp vốn bằng QSDĐ(*), nếu theo quy định của Luật Đất đai và BLDS 2005, khi bên góp vốn góp vốn bằng QSDĐ và bên nhận vốn góp là tổ chức thì bên nhận vốn góp sẽ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Nhưng nếu trong quá trình hợp tác, bên góp vốn không đạt được mục đích như mong muốn ban đầu thì bên góp vốn có thể gây khó khăn và trở ngại cho bên nhận vốn góp khi bên nhận vốn góp có nhu cầu đem giá trị QSDĐ này đi cầm cố, thế chấp hoặc dùng làm tài sản đảm bảo cho một khoản vay tài chính hợp lệ với bên thứ ba. Vì khi đó, bên góp vốn có thể dựa vào quy định của BLDS 2005 để lý luận rằng họ chỉ chuyển giao QSDĐ cho bên nhận vốn góp chứ không chuyển giao quyền chiếm hữu và quyền định đoạt cho dù khi đó bên nhận vốn góp đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (hay mọi người vẫn thường gọi là đứng tên trên sổ đỏ) đi chăng nữa. Và tranh chấp dạng này tuy không phát sinh nhiều trong thực tế nhưng vẫn có loại tranh chấp này và đang được toà án các cấp thụ lý.
 |
Những biện pháp hạn chế rủi ro
Có thể nói biện pháp khả quan nhất để hạn chế rủi ro vẫn là khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến BĐS các bên nên soạn thảo hợp đồng thật chi tiết và rõ ràng và nên tạo thói quen phải tham vấn ý kiến chuyên môn của luật sư trước khi bắt đầu thực hiện giao dịch. Trong thực tế, các tranh chấp liên quan đến nhà đất được xem là những tranh chấp phức tạp nhất và khó giải quyết nhất hiện nay, một phần vì thói quen của người dân là tự thoả thuận với nhau trên tinh thần tin tưởng lẫn nhau hoặc do quen biết mà không quan tâm đến các quy định của pháp luật, chưa nói đến các quy định của pháp luật hiện nay cũng có những quy định chồng chéo và mâu thuẫn nhau.
Một trong các nội dung của hợp đồng liên quan đến BĐS nên quy định rõ thời hạn thực hiện nghĩa vụ của các bên thật rõ ràng và có điều khoản quy định về lỗi và phạt vi phạm. Đồng thời không thể không nhắc đến vai trò quản lý của cơ quan nhà nước, trong đó vai trò của Quốc hội trong việc soạn thảo và ban hành văn bản pháp luật cần có sự thống nhất giữa các bộ luật và ngành luật tránh những trường hợp cùng một vấn đề nhưng lại có nhiều quy định khác nhau như hiện nay hoặc luật ban hành lại không theo kịp sự phát triển của xã hội dẫn đến sự lúng túng của các cơ quan thi hành cũng như người dân.
(*): Nội dung chi tiết trong bài viết: “Góp vốn bằng giá trị QSDĐ”, chuyên đề Pháp luật, Địa ốc Việt Nam số 37 tháng 9/2013.
Lê Thị Khánh Trang - Phạm Minh Hoàng (Văn phòng Luật sư Trí & Cộng sự)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét